2016南京住宅物业管理:开发商担更多责任

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2016南京住宅物业管理:开发商担更多责任

  备受关注的新版《南京市住宅物业管理条例》,将被带上2016年年初的南京市两会审议。2015年12月21日,南京市人大常委会办公厅公告了《南京市住宅物业管理条例(草案)》(征求意见稿),面向社会各界征求意见。一起来看一下该条例有何亮点。

  征求意见稿与二审变化不大

  2015年8月下旬,《南京市住宅物业管理条例(草案)》通过了市人大常委会的一审,在大幅度修改后于2015年10月下旬二审。二审后市人大的立法工作机构深入开展立法草案进行修改,形成了这份《条例(草案)》(征求意见稿)并于2015年12月公示。

  最新版本与二审稿相比,有很多处的变动,但多为文字性变化,并未出现实质性变动。

  一位物业专家介绍说,此次新版的《南京市住宅物业管理条例》,从最初的立法到现在的版本,立法的精神出现较大的变化。“最初的立法精神,倾向于业主自治权利的扩大,而经过几次修改,这次的征求意见稿当中,政府部门要承担的责任明显变多,例如筹备小区首次业主大会时,街道将要成为重要的组织者。”这位人士分析,立法精神的变化很难说对错,在小区事务中,究竟是应该充分放手让业主去搞,还是政府部门承担更多的事务,这当中的度并不好把握。

  《条例(草案)》(征求意见稿)全文被公布在“南京人大网”上,市民和社会各界人士可在12月31日前,通过书面形式提交意见和建议(地址如下:据透露,在此轮征求意见结束后,《条例(草案)》将被带上2016年年初的市两会审议,有望在明年正式公布实施。

  亮点:开发商将承担更多责任

  在征求意见稿中,“被判交物业费拒不执行的,将录入征信”“小区招标引入第三方评估”等亮点都继续保留,但是业内人士介绍说,此次新版《南京市住宅物业管理条例》中一个重要的变化是加重了开发商的责任,这在此前关注得并不多。

  征求意见稿中就要求:开发商要在办理房屋所有权初始登记之前,将首期住宅专项维修资金一次性交存到住宅专项维修资金专户,并在物业交付使用时向业主收取。小区配置电梯的,开发商应当在办理房屋所有权初始登记前交存电梯、消防等设施设备专项维修资金,纳入物业管理区域住宅专项维修资金管理。

  首期住宅专项维修资金大约占开发总成本的1%,电梯、消防等设施的专项维修资金大约占开发总成本的2%,1%的成本至少20元/平方米。

  “如果说那个1%只是代业主垫付的话,那个2%就是过去没有出现过的费用。如果一个小区有10万平方米建筑面积的话,就相当于开发商要多交400万元,这笔费用会不会被转嫁到买房人头上呢?”这位人士认为,按道理在保修期内,小区如果出现电梯、消防故障时,由开发商负责交钱维修,实际上不少开发商卖完房子就不管事,逃避维修的责任,因此立法要求开发商提前缴纳;但这样规定的话,对于原本就尽责的开发商来说,是否存在不公,还值得探讨。

  除了这两笔“多出来”的费用,此次征求意见稿中还规定,首次业主大会筹备组成立的费用,得由开发商承担;业主如果对小区前期物业不满意,开发商还得掏钱聘请第三方公司来评估。

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